发现一个很有意思的现象。
最近跟业界朋友聊天，基本都是在吐槽广州楼市。虽然吐槽的点五花八门，但大家提到今年上半年的广州楼市，都不免发出一声感叹：现在的广州楼市，越来越看不懂了。
过去的半年里，广州楼市就没从过山车上下来过，它玩得不亦乐乎，我们看得心惊胆战。
如果想读懂今年的广州楼市以及接下来的楼市走向，首先，我们要先理解这几个关键词。
.01
消失的预售证
今年的楼市，贡献了一个新成语：望房止渴。
从去年底开始，受到限价影响，预售证获批速度缓慢，广州楼市陷入漫长的缺货期，购房者和开发商只能干等。
据数据统计，从2月10日到3月4日将近一个月的时间里，没有一张预售证获批，出现长达23天的“空窗期”，这在广州楼市的历史上非常罕见。
预售证断流，直接导致市场供应不足，从今年1月份开始，广州的库存消化周期一直在低位徘徊。而不少项目的开盘时间也是一拖再拖，比如老黄埔三巨头，开盘时间就延迟了近半年。
此外，热门区域的预售证审核和下发也更为严格，导致部分热门区域一手断供，热度流向二手，二手房挂牌价逐渐疯狂。
像是天河东部，广氮周边二手房挂牌价均价去到8万/平，牛奶厂片区的二手房叫价更突破10万。
.02
收紧的购房门槛
今年二月份开始，多个片区均收紧了购房门槛。
先是南沙、黄埔收紧了对于人才购房的贷款资格审核，随后不少消息传出，由于审核通过率低，南沙、黄埔的新房已经不接受人才购房客户了。
随后，增城也传出，大部分银行不接受双外客户（外地户口+外地流水）房贷申请。
众所周知，广州去年的这轮涨幅，是从放松入户及购房门槛开始的，而随着对热门板块购房门槛的缩紧，也预示着一个信号：广州开始从供求端下手，挤房价的“水分”了。
而这些举动，也为广州接下来进行范围广、力度大的楼市调控，埋下了伏笔。
.03
拿不到手的房贷
贷款难，成了今年不少购房者头痛的问题。
今年一月份开始，多个银行传出贷款额度紧张，审批时间加长，放款时长在3-6个月不等。
随后，资金端水龙头的拧紧之势，愈演愈烈。
先是严查购房者的首付款来源，首付来源必须是家庭自有资金，换句话说，朋友、同事之间的借款也不行。如果是来自父母等直系亲属转账，不仅要直系亲属提供半年内账户流水，还得证明“你妈是你妈”！具体可戳：买房人要哭了，借爸妈钱买房都被查！
其次，广东各大银行开始严查经营贷、信用贷等贷款违规流入楼市的情况。那段时间，有不少网友在网上哭诉，自己以前做了经营贷买房，结果接到银行电话，要求收回贷款。
而到了近期，广州有不少银行曝出，由于额度紧张，暂停接收二手房贷款申请。
短短半年间，贷款多次收紧。一方面，资金端的收紧能直接抑制人们的购房需求，起到快速降温的作用。另一方面，资金端的收紧也有利于楼市去杠杆，防止过多资金流入楼市，抑制炒房。
未来，资金端只会继续收紧，从资金端调控楼市，已成定局。
.04
调高的房贷利率
短短半年时间，广州的房贷利率已经调了好几回。
一月份，广州四大行集体上调房贷利率，首套房贷利率调整为LPR+55bp，为5.2%，二套房贷LPR+75bp，为5.4%。
随后，每隔一段时间，都会曝出银行房贷利率又上调的消息。
根据我们的最新统计，目前广州主流银行的首套利率基本在5.4%以上，二套房贷利率在5.6%左右。有银行二套房贷利率已经去到6%！达到近三年高位。
不断调高的房贷利率，会增加人们的购房成本，从而抑制人们的购房需求。回顾以往，每当广州房价达到一个相对高位时，房贷利率的水平也会相应提升。
而今年情况，与以往又略有不同。
去年年底，央行和银保监会发布了一份重磅文件：《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给各家银行流入房地产的贷款划了红线。
红线之下，银行就像带着镣铐跳舞，面对不断增加的贷款需求和有限的信贷资金，提高贷款利率，可以视作是银行变相筛客的一种手法。
在购房热度降下来之前，我们预计，房贷利率还会有进一步提升的空间。
.05
热度不减的土拍
4月份，广州迎来首次集中土地出让。
土拍开始前，不少人猜测，由于土地集中出让，房企竞争力加大，对于房企的资金要求会提高，土拍热度可能会有所下降。
出乎意料的是，此轮土拍不仅热度不减，而且还贡献了许多意想不到的场面。
多宗地块被拍到摇号，部分区域的地价被刷新，甚至连向来冷门的增城，也有不少地块陷入胶着。
具体情况可戳：
惊喜还是惊吓？土拍大戏后我有4个没想到！
首场集中土拍结束后，我们发现了几个“彩蛋”
土拍的火热，一方面代表着开发商对广州发展的后市看好，另一方面，由于土拍举行的那段时间，广州在传有新政要落地，不少开发商也想赶在新政前增加优质土储。
而随着后期拍地项目的逐步入市，广州多区域供应不足的局面，也会有所缓解。
.06
被按住的一手房价
今年上半年的重头戏，非限价政策莫属。
4月份，新政出台，提出“限房价、限地价”，人才购房3年限售。随后，更多限价细节流出，据说限价标准的制定，会根据项目一季度的网签均价及所在片区的新盘网签均价制定。
具体可戳：
内部人士透露！广州限价细则或会这样执行！
重磅！黄埔南沙新房限价流出，全部不超5万！
限价政策一出，广州的一手房价被牢牢按住。
从近期开盘的几个热盘来看，价格的制定也受到了限价政策的制约，每一次开盘的价格波动越来越小，各楼层房源之间的差价正在缩短，甚至有项目推出一口价房源和低价毛坯房源。
这一现象对于楼市平稳发展和刚需买房来说，都是不小的利好。
一方面，在限价制约下，项目一年内的售价基本会呈现一个平稳态势，购房者无论是在年初或年末买，都不会有太大的价差，大大增加了购房者的选择时间。
其次，同一片区的各个项目之间，售价相差也不会太大，扩大了购房者的选择面。
限价政策的出台，对年内想要买房的人而言，可谓送上了一把神助攻。
.07
狂热的打新潮
当然，任何事物都有两面性，当限价政策落到市场中时，也产生了一些“副作用”。
比如打新潮，比如高首付优先。
在限价之下，部分热门区域开始出现一二手倒挂，广州开始出现像深圳一样的“打新局面”，几千人抢几百套房的故事，轮番在各个红盘的开盘现场上演。
不少人为了提高打新命中率，不断提升首付比例，有粉丝调侃，如今想买网红盘，全款优先，7成靠边。甚至还出现了代抢房软件，开外挂买房。
抢房软件的套路我们分析过，不靠谱，具体可戳：楼市火爆，“代抢房”盛行！究竟它是捷径还是坑？
这样的操作，其实跟调控的初衷背道而驰，而且还会产生更多的楼市泡沫，深圳就是最好的例子。该如何平衡限价调控与市场野蛮生长之间的冲突，才是接下来调控该思考的方向。
.08
裸奔的新房
近期，不少一手楼盘在限价的压制下，开始寻求新的出路。
而从近期入市的几个项目来看，他们都有了应对方法：毛坯售卖。
我们推测，未来毛坯售卖的项目可能会越来越多，广州楼市或重回毛坯时代。
至于毛坯房的优劣、同一项目买毛坯还是加钱买精装，我们都做了详细分析，具体请戳：
赌5毛钱！这一轮调控的终点，广州将重归毛坯时代
广州房价跌了？统计11个毛坯项目后，我们发现……
.09
凉凉的二手市场
与一手的狂热相比，今年的二手市场略显颓势。
先是新政二手房增值税“2变5”提高的购房成本，浇灭了人们对二手房的热情。其次，限价政策带来的价格优势，又将购房者从二手市场分流至一手市场。近段时间不断传出的二手房停贷消息，更是让二手市场雪上加霜。
根据我们推测，广州市场已经迎来分化，接下来，二手房的竞争力会进一步降低，从而引发整个市场规律的洗牌，具体可戳：
大规模停贷潮逼近，广州二手市场将迎来至暗时刻？
中介深夜要求转行自媒体！广州二手市场，扑腾不动了
.10
成迷的广州房价
如果现在问你一个问题：今年上半年，广州房价究竟是涨是跌？你会怎么回答？
我猜，说涨和说跌的人，应该各占50%。
确实，从上半年开盘的项目来看，虽然总体开盘价比较平稳，但其实还是呈微涨态势，而且购房者热情不减，丝毫没有感受到凉意。
但是近期，不少项目都开始打出降价口号，又让人隐约觉得，是否拐点已至？
其实，无论你说涨还是说跌，答案都正确。
因为上半年的广州楼市，正处于上涨之后的阶段性回调阶段。具体可戳：广州房价暴跌？打个巴掌给颗糖，你还真信了！
今年上半年的广州楼市，其实是政策与市场博弈的过程，所以看起来有些“精分”，也是正常表现。
我们以往都说，新政落地之后，子弹还要再飞一会。而从近段时间市场的表现来看，这颗子弹，已经开始显现出它的威力。
在这里，不妨也预测一下下半年的关键词。
我的预测就一个字：稳。
在上半年的调控下，购房热情逐步消退，再加上调控的落地，下半年的楼市，大概率会以稳为主，凛冬虽未至，秋意已渐浓。
你对下半年楼市的预测又是什么？或上半年广州楼市给你印象最深的关键词是什么？不妨到评论区，跟我们分享你的看法。
另外，想了解接下来楼市会如何走？在广州买房选一手还是二手？今晚8:00来直播间告诉你答案，有买房问题也可以来这里提问↓免责声明:本文对项目或产品的介绍，对项目周围环境、交通、教育资源、商业配套及其它公共设施的介绍，均旨在提供相关信息，不作为任何购买要约，不意味着本公司对此作出承诺。本文涉及面积均为建筑面积。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本文部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。广州房价跌了？
房价破4万/平！新塘终于从学渣变学霸？
危！限地价之后，广州这些区域房价难涨了！
广州房价暴跌？打个巴掌给颗糖，你还真信了！
房价会降吗？广州的信号已经很明显了
咨询房产专家广州楼盘排行
点击，获得您的私人购房专家团！
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇
